'2023년 엘박스에서 가장 많이 복사된 판례' 의 담당 변호사가 직접 판례를 해설해 드립니다.

지역주택조합의 안심보장증서와 조합가입계약의 효력에 관하여

사실관계

피고는 평택시 일원을 사업시행구역으로 약 1,400세대의 아파트 조성사업을 추진하고 있는 지역주택조합 추진위원회이다. 원고 A는 2016. 10. 10. 피고로부터 ‘2017. 10. 10.까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다’는 취지가 포함된 안심보장증서(이하 ‘이 사건 안심보장증서’라 함)를 받고, 피고와 사이에 총납입금을 196,710,000원으로 정한 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 함)을 체결하였다. 원고 B는 2017. 10. 16. 피고로부터 위와 같은 취지의 안심보장증서를 받고 피고와 사이에 총납입금을 204,910,000원으로 정하여 조합가입계약을 체결하였다. 위 각 조합가입계약에 따라 원고 A는 35,142,012원을, 원고 B는 40,090,000원을 피고에게 납입하였다.

주요 쟁점

이 사건의 쟁점은 2017. 10. 10.까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장(환불보장)한다는 취지가 기재되어 있는 안심보장증서가 조합가입계약에서 어떤 의미가 있는지, 이로 인하여 조합가입계약의 효력은 어떠한지와 관련된 문제이다.

사건의 경과

가. 원심판결

1) 안심보장증서가 유효함을 전제로 2017. 10. 10.까지 사업계획이 승인되지 않았으니 납입한 금원을 반환하라는 청구에 대한 판단 : 환불보장 조항이 포함된 안심보장증서를 교부하여 약정을 체결하는 것은 총유물 자체의 처분이 따르는 처분행위에 해당하는데, 총회 결의를 거쳤음을 인정하기 어렵고, 결국 안심보장증서의 효력은 인정되지 않는다는 이유로 원고들의 청구를 기각하였다.

2) 안심보장증서의 효력이 인정되지 않는다면, 일부 무효의 법리에 따라 조합가입계약 전부가 무효라는 주장에 대한 판단 : 원심판결은 조합가입계약과 안심보장증서에 의한 약정은 각각 독립된 법률행위라는 것을 전제로, 안심보장증서에 의한 약정이 무효라고 하더라도 일부 무효의 법리가 적용되어 조합가입계약까지 무효가 된다고 볼 것은 아니라고 판단하였다. 결국 일부 무효의 법리가 적용됨을 전제로 하는 원고들의 주장을 받아들이지 않았다.

나. 대상판결

대상판결은 안심보장증서의 환불보장 약정은 조합가입계약에 수반하여 경제적・사실적 일체로써 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약과 같다고 판단하였다. 이를 전제로 안심보장증서상의 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부 무효의 법리에 따라 이와 일체로써 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약이 여전히 효력을 가지게 될 것이라고 판시하였다.

이러한 법리를 바탕으로, 원심판결은 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 하는데, 가정적 의사를 살펴보지도 아니한 채 조합가입계약이 무효라는 원고들의 주장을 배척하였다는 이유로 원심판결을 파기하였다.

판례 해설

가. 안심보장증서의 환불보장 약정이 처분행위인지

대상판결은 “안심보장증서의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면”과 같이 간접적으로 원심판결의 판단을 인용하였다.

나. 안심보장증서의 환불보장 약정과 조합가입계약이 일체성이 있는지

원심판결은 각각 독립된 법률행위에 해당하므로 안심보장증서에 의한 약정이 무효라고 하더라도 조합가입계약까지 무효가 된다고 볼 것은 아니라고 판단하였다. 하지만 대상판결은 안심보장증서상의 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적・사실적 일체로써 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다는 점(일체성)을 인정하였다.

다. 환불보장 약정이 무효라면 조합가입계약도 무효인지

1) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.^*(민법 제137조)

2) 대상판결은 안심보상증서상의 환불보장 약정이 무효라면 법률행위의 일부 무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이라고 판단하였다.

3) 하지만 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력이 있으므로, 당사자들의 가정적 의사를 심리하여야 한다고 판시하였다.

* 대상판결의 파기환송심 판결은 대법원 판결의 취지에 따라 당사자들의 가정적 의사를 심리하였다. 지역주택조합사업은 특성상 사업이 지연되거나 무산될 위험성도 높기 때문에 분담금의 환불에 관한 약정의 존재는 가입계약의 체결 여부를 결정함에 있어 중요한 고려사항이 되는 점에 비추어, 환불약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것이라고 보기 어렵다고 판단하였다.

라. 대상판결에 대한 검토

1) 대상판결은 이 사건 안심보장증서의 환불보장 약정이 총유물의 처분행위에 해당하는지 여부에 관한 직접적인 판단은 내리지 않았다. 하지만 “안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면”과 같이 원심판결을 그대로 인용한 점을 고려한다면 사실상 환불보장 약정이 총유물의 처분행위라는 점을 인정하였다고 생각한다(실제로 대법원에서 심리불속행기각으로 확정된 여러 하급심 판결도 이를 전제로 판단하고 있다).
2) ‘환불보장 약정이 처분행위에 해당하여 무효, 이를 이유로 일체를 이루는 조합가입계약은 무효(또는 취소)’라는 논리 구성은 지역주택조합과 관련된 소송에서 굉장히 많이 나오는 쟁점이다. 하지만 대상판결이 선고되기 전까지는 명확한 대법원의 판결이 없었다.
3) 본 대상판결은 환불보장 약정의 효력, 환불보장 약정과 조합가입계약과의 일체성, 환불보장 약정이 무효일 때 조합가입계약 또한 무효가 되는지에 관하여 전반적으로 판단하였다는 점에 큰 의의가 있다.

담당 변호사의 직강 포인트

가. 안심보장증서상의 환불보장 약정

지역주택조합 가입계약을 체결할 때 사업시행자 측에서 일정한 경우 환불을 보장한다는 조항이 포함된 증서를 교부하는 경우가 있다. 본 사건은 환불보장 조항과 관련된 쟁점이 수많은 소송에서 본격적으로 쟁점이 되기 전에 진행되었다.

나. 사건의 진행, 상고이유서를 작성하며

1) 원심판결은 안심보장증서가 유효함을 전제로 한 청구, 무효임을 전제로 한 청구를 모두 기각하였다. 안심보장증서(환불보장 약정)는 의미가 없다고 본 것이다. 받아들이기 어려웠다.
2) 환불보장의 중요성 : 계약을 체결하는 사람 입장에서 환불이 보장된다는 것은 상당히 중요한 내용이다. 사업의 안정성이 담보되지 않는 지역주택조합 사업의 특성을 고려한다면 더욱 그러할 것이다.
3) 일체성과 관련하여 : 원심판결은 조합가입계약과 안심보장증서에 의한 약정이 각각 독립된 법률행위에 해당한다고 판단하였다. 동의할 수 없었다. 조합가입계약을 체결하는 사람이 가입계약과 안심보장증서에 의한 약정을 별개로 체결한다고 볼 수는 없다. 하나의 계약으로 보아야 한다고 생각했다.
4) 지금은 환불보장 약정이 처분행위에 해당한다는 결론이 사실상 통일되었지만, 상고이유서를 작성할 때(2020년)는 환불보장 약정이 처분행위인지 채무부담행위인지에 관한 논란이 있었다. 지역주택조합과 관련된 판결만이 아니라 일반 민사와 관련된 판결례 등을 검토하여 논리를 구성하였고, 유효를 전제로 한 청구와 무효를 전제로 한 청구 중 하나의 청구는 인용되어야 한다고 생각했다.

다. 마치며

최선을 다하여 상고이유서를 작성했다. 직접 대법원에 출석하여 ‘원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송한다’라는 판결선고를 들었다. 감격스러웠다. 대법원, 믿어준 의뢰인들께 감사의 마음을 전한다.

illustrator 이형수